Andelsbolig beregner 2026
Beregn lovens maksimale andelspris efter andelsboligloven og se din samlede månedlige udgift inkl. boligafgift, forbrug og andelsboliglån. Så ved du, om prisen er lovlig - og om økonomien hænger sammen.
Opdateret 2026-06-10
Beregn maksimal andelspris 2026
Udfyld tallene fra foreningens seneste årsregnskab og dit eget budget.
Beregneren bruger formlen fra Andelsboligloven § 5: andelens værdi = foreningens formue gange din andels fordelingstal.
Andelsboligloven § 5
Andelsboligloven sætter et loft over, hvad en andel må sælges for. Lovens § 5 fastslår, at salgsprisen ikke må overstige andelens forholdsmæssige andel af foreningens formue. Bryder en sælger loftet, kan handlen omstødes - og køberen kan kræve det overskydende beløb tilbage.
- Foreningens formue = ejendomsværdi + øvrige aktiver - samlet gæld.
- Andelens værdi = foreningens formue × (din fordelingstal / samlet fordelingstal).
- Maksimal salgspris = andelens værdi + godkendte forbedringer + lovligt vurderet løsøre.
Forbedringer afskrives 2 % om året efter ABF's vejledning, og løsøre må kun sættes til brugt handelsværdi - aldrig nyværdi. Foreningens valuarvurdering er gyldig i 18 måneder.
Valuarvurdering vs offentlig vurdering
Tre principper kan ligge til grund for andelens værdi. Princippet besluttes på generalforsamlingen og fremgår af årsregnskabet.
Valuarvurdering
Ekstern, autoriseret vurderingsmand vurderer foreningens ejendom hver 18. måned. Giver typisk den højeste pris og det mest aktuelle billede. Anbefales af ABF til foreninger i københavnsområdet.
Offentlig vurdering
Bruger Vurderingsstyrelsens ejendomsvurdering. Lavere og mere stabil end valuar. Må anvendes indtil 2027, hvor de nye offentlige vurderinger får fuldt gennemslag.
Anskaffelsessum
Foreningens oprindelige købspris. Giver meget lave andelspriser, men begrænser muligheden for at låne mod andelen. Bruges sjældent i nyere foreninger.
Foreningens gæld og risiko
En lav andelspris og lav boligafgift kan være et tegn på, at foreningen har lånt for meget og udskudt afdrag. Det giver lav løbende udgift nu - men store stigninger, når afdragsfriheden udløber, eller renten stiger.
ABF anbefaler en belåningsgrad under 60 % som sundt niveau. Mellem 60 og 80 % er risikoen forhøjet, og over 80 % er der tale om en hårdt belånt forening, hvor boligafgiften ofte må op.
Tjek altid foreningens vedligeholdelsesplan, låneprofil og refinansieringsdato i regnskabet - ikke bare boligafgiften.
Sund boligafgift pr m2
Boligafgiften dækker foreningens drift, vedligehold og afdrag på lån. Sundt niveau i 2026 ligger på 600-1.100 kr/m²/år. Under 600 indikerer ofte underfinansiering - læg en buffer ind for kommende stigninger. Over 1.100 kan være tegn på høj gæld eller stort vedligeholdelsesefterslæb.
Bemærk: der er ingen lovbestemt grænse for boligafgift - den fastsættes på generalforsamlingen ud fra budgettet.
Vigtige situationer
- Valuarvurdering over 18 måneder gammel: kan ikke bruges som grundlag - kræv ny vurdering før du underskriver.
- Afdragsfrihed udløber inden for 5 år: belåningsgrad over 70 % er kritisk - regn med stigende boligafgift.
- Anskaffelsessumprincip: lavere pris, men banken vil normalt låne mindre mod andelen.
- Forbedringer uden bestyrelsesgodkendelse: må ikke indgå i prisen - sælger kan blive krævet at betale tilbage.
- Løsøre vurderet til nyværdi: ulovligt - kun reel brugt-handelsværdi accepteres.
Beslutningsspørgsmål
Er denne andelspris lovlig - og bliver den månedlige udgift bæredygtig, når jeg lægger boligafgift og lån sammen?
Sådan bruger du beregneren til at svare:
- Sammenlign sælgers pris med Maksimal lovlig andelspris inkl. forbedringer. Er sælgers pris over - er handlen ulovlig.
- Tjek Boligafgift pr. m²/år: ligger den inden for 600-1.100 kr, er driften typisk sund.
- Se på Belåningsgrad: over 60 % er der økonomisk risiko, over 80 % er det en raed advarsel.
- Tjek den Samlede månedlige udgift mod dit budget - regn med plads til renten kan stige.
Ofte stillede spørgsmål
Hvad er den maksimale lovlige pris på en andelsbolig i 2026?
Lovens maksimumpris er andelens forholdsmæssige andel af foreningens formue (egenkapital), plus værdien af godkendte forbedringer og lovligt vurderet løsøre. Foreningens formue = ejendomsværdi + andre aktiver minus samlet gæld. Sælges der over denne pris, er handlen ulovlig og kan omstødes.
Hvad er forskellen på valuarvurdering, offentlig vurdering og anskaffelsessum?
Valuarvurdering: ekstern vurderingsmand vurderer foreningens ejendom hvert 18. md, mest realistisk men giver højest pris. Offentlig vurdering: bruges hvis valuar ikke er valgt, baseres på Vurderingsstyrelsen. Anskaffelsessum: foreningens oprindelige købspris - giver lave priser men bruges sjældent i dag.
Hvor høj må boligafgiften være på en andelsbolig?
Der er ingen lovbestemt grænse - generalforsamlingen fastsætter den. Sund boligafgift i 2026 ligger på 600-1.100 kr/m²/år. Under 600 indikerer ofte underfinansiering (større stigninger forude). Over 1.100 kan være tegn på høj gæld eller stort vedligeholdelsesefterslæb.
Kan jeg låne penge til at købe en andelsbolig?
Ja, via et andelsboliglån i bank - typisk op til 80 % af andelens værdi. Renter er fradragsberettigede som negativ kapitalindkomst (ca 25,6 % i 2026 over bundgrænsen). Banken kræver foreningens seneste tre års regnskaber og vedligeholdelsesplan før godkendelse.
Hvad sker der hvis foreningen har høj gæld?
Høj belåningsgrad (over 60-80 % af ejendomsværdien) betyder høj risiko: rentestigninger eller udløb af afdragsfrihed kan tvinge boligafgiften markant op. Tjek foreningens regnskab for låntype, afdragsfrihed og refinansieringsdato før køb. ABF anbefaler max 60 % belåning.
Hvad er en frivillig (fritids) bestyrelse?
En bestyrelse der består af beboere uden professionel administration. Det er normen i mindre foreninger (under 30 lejligheder) og giver lavere driftsomkostninger. Risiko: forsømt vedligeholdelse og dårlig økonomistyring. Tjek altid vedligeholdelsesplan og om der er aftale med ekstern administrator.
Skal jeg betale ejendomsværdiskat på min andelsbolig?
Nej, andelsboliger er ikke underlagt ejendomsværdiskat, fordi du formelt ikke ejer boligen - du ejer en andel i foreningen. Foreningen betaler grundskyld, som indgår i boligafgiften. Dette er en stor økonomisk fordel ved andelsbolig vs ejerbolig.
Hvad sker der med min andel hvis foreningen går konkurs?
Hvis foreningen ikke kan betale sine lån og går konkurs, kan du miste hele eller dele af din andelsindbetaling, og du kan blive nødt til at flytte. Dit andelsboliglån i banken skal stadig betales. Tjek altid foreningens likviditet og soliditet før køb - særligt belåningsgrad og likviditetsbuffer.
Relateret
Skal du sammenligne med en ejerbolig? Brug Ejendomsværdiskat-beregneren eller Huslejebudgettet. Vil du vide din nettoløn, bruger du vores søstersite lonberegning.dk .
Satser: 2026 · Senest gennemgået: 2. september 2026 · Kilder · Metode · Redaktionel politik · Fandt du en fejl? Skriv til os.