Andelsbolig beregner 2026
Beregn lovens maksimale andelspris efter andelsboligloven og se din samlede maanedlige udgift inkl. boligafgift, forbrug og andelsboliglaan. Så ved du, om prisen er lovlig - og om oekonomien hænger sammen.
Opdateret 2026-06-10
Beregn maksimal andelspris 2026
Udfyld tallene fra foreningens seneste aarsregnskab og dit eget budget. Beregneren bruger formlen fra Andelsboligloven § 5: andelens værdi = foreningens formue gange din andels fordelingstal.
Andelsboligloven § 5
Andelsboligloven saetter et loft over, hvad en andel må saelges for. Lovens § 5 fastslaar, at salgsprisen ikke må overstige andelens forholdsmaessige andel af foreningens formue. Bryder en saelger loftet, kan handlen omstoedes - og koeberen kan kraeve det overskydende beløb tilbage.
- Foreningens formue = ejendomsvaerdi + oevrige aktiver - samlet gaeld.
- Andelens værdi = foreningens formue × (din fordelingstal / samlet fordelingstal).
- Maksimal salgspris = andelens værdi + godkendte forbedringer + lovligt vurderet loesoere.
Forbedringer afskrives 2 % om aaret efter ABF's vejledning, og loesoere må kun saettes til brugt handelsvaerdi - aldrig nyvaerdi. Foreningens valuarvurdering er gyldig i 18 måneder.
Valuarvurdering vs offentlig vurdering
Tre principper kan ligge til grund for andelens værdi. Princippet besluttes på generalforsamlingen og fremgaar af aarsregnskabet.
Valuarvurdering
Ekstern, autoriseret vurderingsmand vurderer foreningens ejendom hver 18. måned. Giver typisk den hoejeste pris og det mest aktuelle billede. Anbefales af ABF til foreninger i koebenhavnsomraadet.
Offentlig vurdering
Bruger Vurderingsstyrelsens ejendomsvurdering. Lavere og mere stabil end valuar. Må anvendes indtil 2027, hvor de nye offentlige vurderinger faar fuldt gennemslag.
Anskaffelsessum
Foreningens oprindelige koebspris. Giver meget lave andelspriser, men begraenser muligheden for at laane mod andelen. Bruges sjaeldent i nyere foreninger.
Foreningens gaeld og risiko
En lav andelspris og lav boligafgift kan være et tegn på, at foreningen har laant for meget og udskudt afdrag. Det giver lav loebende udgift nu - men store stigninger, når afdragsfriheden udloeber, eller renten stiger.
ABF anbefaler en belaaningsgrad under 60 % som sundt niveau. Mellem 60 og 80 % er risikoen forhoejet, og over 80 % er der tale om en haardt belaant forening, hvor boligafgiften ofte må op.
Tjek altid foreningens vedligeholdelsesplan, laaneprofil og refinansieringsdato i regnskabet - ikke bare boligafgiften.
Sund boligafgift pr m2
Boligafgiften dækker foreningens drift, vedligehold og afdrag på laan. Sundt niveau i 2026 ligger på 600-1.100 kr/m²/år. Under 600 indikerer ofte underfinansiering - laeg en buffer ind for kommende stigninger. Over 1.100 kan være tegn på hoej gaeld eller stort vedligeholdelsesefterslaeb.
Bemaerk: der er ingen lovbestemt grænse for boligafgift - den fastsaettes på generalforsamlingen ud fra budgettet.
Vigtige situationer
- Valuarvurdering over 18 måneder gammel: kan ikke bruges som grundlag - kraev ny vurdering før du underskriver.
- Afdragsfrihed udloeber inden for 5 år: belaaningsgrad over 70 % er kritisk - regn med stigende boligafgift.
- Anskaffelsessumprincip: lavere pris, men banken vil normalt laane mindre mod andelen.
- Forbedringer uden bestyrelsesgodkendelse: må ikke indgaa i prisen - saelger kan blive kraevet at betale tilbage.
- Loesoere vurderet til nyvaerdi: ulovligt - kun reel brugt-handelsvaerdi accepteres.
Beslutningsspoergsmaal
Er denne andelspris lovlig - og bliver den maanedlige udgift baeredygtig, når jeg laegger boligafgift og laan sammen?
Saadan bruger du beregneren til at svare:
- Sammenlign saelgers pris med Maksimal lovlig andelspris inkl. forbedringer. Er saelgers pris over - er handlen ulovlig.
- Tjek Boligafgift pr. m²/år: ligger den inden for 600-1.100 kr, er driften typisk sund.
- Se på Belaaningsgrad: over 60 % er der økonomisk risiko, over 80 % er det en raed advarsel.
- Tjek den Samlede maanedlige udgift mod dit budget - regn med plads til renten kan stige.
Ofte stillede spørgsmål
Hvad er den maksimale lovlige pris på en andelsbolig i 2026?
Lovens maksimumpris er andelens forholdsmaessige andel af foreningens formue (egenkapital), plus vaerdien af godkendte forbedringer og lovligt vurderet loesoere. Foreningens formue = ejendomsvaerdi + andre aktiver minus samlet gaeld. Saelges der over denne pris, er handlen ulovlig og kan omstoedes.
Hvad er forskellen på valuarvurdering, offentlig vurdering og anskaffelsessum?
Valuarvurdering: ekstern vurderingsmand vurderer foreningens ejendom hvert 18. md, mest realistisk men giver hoejest pris. Offentlig vurdering: bruges hvis valuar ikke er valgt, baseres på Vurderingsstyrelsen. Anskaffelsessum: foreningens oprindelige koebspris - giver lave priser men bruges sjaeldent i dag.
Hvor hoej må boligafgiften være på en andelsbolig?
Der er ingen lovbestemt grænse - generalforsamlingen fastsaetter den. Sund boligafgift i 2026 ligger på 600-1.100 kr/m²/år. Under 600 indikerer ofte underfinansiering (stoerre stigninger forude). Over 1.100 kan være tegn på hoej gaeld eller stort vedligeholdelsesefterslaeb.
Kan jeg laane penge til at købe en andelsbolig?
Ja, via et andelsboliglaan i bank - typisk op til 80 % af andelens værdi. Renter er fradragsberettigede som negativ kapitalindkomst (ca 25,6 % i 2026 over bundgraensen). Banken kraever foreningens seneste tre aars regnskaber og vedligeholdelsesplan før godkendelse.
Hvad sker der hvis foreningen har hoej gaeld?
Hoej belaaningsgrad (over 60-80 % af ejendomsvaerdien) betyder hoej risiko: rentestigninger eller udloeb af afdragsfrihed kan tvinge boligafgiften markant op. Tjek foreningens regnskab for laantype, afdragsfrihed og refinansieringsdato før køb. ABF anbefaler max 60 % belaaning.
Hvad er en frivillig (fritids) bestyrelse?
En bestyrelse der bestaar af beboere uden professionel administration. Det er normen i mindre foreninger (under 30 lejligheder) og giver lavere driftsomkostninger. Risiko: forsoemt vedligeholdelse og daarlig oekonomistyring. Tjek altid vedligeholdelsesplan og om der er aftale med ekstern administrator.
Skal jeg betale ejendomsværdiskat på min andelsbolig?
Nej, andelsboliger er ikke underlagt ejendomsværdiskat, fordi du formelt ikke ejer boligen - du ejer en andel i foreningen. Foreningen betaler grundskyld, som indgaar i boligafgiften. Dette er en stor økonomisk fordel ved andelsbolig vs ejerbolig.
Hvad sker der med min andel hvis foreningen gaar konkurs?
Hvis foreningen ikke kan betale sine laan og gaar konkurs, kan du miste hele eller dele af din andelsindbetaling, og du kan blive noedt til at flytte. Dit andelsboliglaan i banken skal stadig betales. Tjek altid foreningens likviditet og soliditet før køb - særligt belaaningsgrad og likviditetsbuffer.
Relateret
Skal du sammenligne med en ejerbolig? Brug Ejendomsværdiskat-beregneren eller Huslejebudgettet. Vil du vide din nettoloen, bruger du vores soestersite lonberegning.dk .